점점 나빠지고 있는 부동산 시장(feat.1월 주택통계)

국토교통부가 주기적으로 발표하는 주택 통계가 있습니다. 지난 2월 말에 1월 주택 통계가 나왔는데요 몇 가지 포인트를 짚어 봅니다.

​

• 미분양
  • 수도권을 중심으로 계속 늘고 있는 상황입니다.

• • 전월 대비로도 늘었지만 '21년 12월과 비교해 보시면 그 규모의 차이를 느낄 수 있습니다.
  • 반면 지방은 대도시 중심으로 미분양이 감소하고 있는 추세를 보여주고 있습니다.
  • 악성미분양으로 분류되는 준공 후 미분양 주택은 전국적으로 늘고 있습니다.

 

• 주택거래량
  • 계속 상승하던 주택 거래량은 24년 7~8월을 기점으로 지속적 낮아지고 있는 추세를 보이고 있습니다.

 

• • 이 수치는 모든 주택 유형을 합산한 수치로, 이 중 아파트 거래량은 대략 50~60% 정도로 보시면 되겠습니다.
• 위기
  • 환율과 미국 경기 등의 상황으로 인해, 국내 기준금리는 매우 천천히 시간을 두고 하락할 것으로 보이지만
  • 관계부처에서 대출 규제, 디딤돌 대출 등 정책 대출의 이자율 상향, 무순위 청약의 신청 자격 강화 등 부동산이 과열되지 않도록 관리하는 중입니다.
  • 가계부채 문제는 다시 언급하기에 입이 아플 정도라 관계부처에서도 신경을 많이 쓰고 있고
  • 문재인 정부 이후 정권 교체가 된 가장 큰 이후가 부동산 가격의 급등이었기 때문에 윤석열 탄핵 이후 등장할 새로운 정부에서도 이런 기조는 계속 이어질 것으로 생각됩니다.
  • 부동산 PF 문제는 여전히 진화되지 않았는데요. 이런 상황에서 미분양이 계속 늘어나고 있으니 건설사도 위기지만, 대출 기관에 대한 위험성도 높아지고 있죠. 특히 새마을 금고에 대한 우려가 계속되고 있다고 합니다.
  • 작년 8월 한국은행이 환매조건부 매매 대상 기관에 새마을 금고 같은 비은행예금취급기관 중앙회 6개사를 신규로 추가한 것도 이런 맥락 때문이라고 볼 수 있겠습니다.
  • 건설사를 보면 2019년 이후 건설사 부도율이 최고인 상황에서 특히 지방 중소건설업체의 부도가 계속되고 있습니다. (https://www.mk.co.kr/news/business/11194877)
  • 미분양, SOC 예산 감소, 민간 설비 투자 지연 등으로 인해 더욱 상황은 안 좋아질 거라고 하고 이로 인해 하도급 업체까지 줄도산이 이어질 수 있다고 하네요.
  • 이낙연씨의 동생이 대표로 있다는 삼부토건(시공능력평가 71위), 신동아건설, 대저건설, 안강건설 등이 올 들어 법정관리에 들어갔습니다.
  • 이러니 건설사 부도 3월 위기설, 4월 위기설 등이 계속 회자되고 있는 상황이죠.
  • https://biz.sbs.co.kr/article/20000220615 기사에서 잘 요약해 주고 있는데요. 읽어보면 무시무시합니다. 특히 건설사 부도와 건설 경기의 침체가 상당한 양의 일자리를 줄이게 될 것으로 보이는 상황입니다.

 

• 결론
  • 건설경기도 안좋고, 국내 경기에 대한 예측도 부정적입니다.
  • 부도, 폐업은 물론이고 안정적이라 생각했던 초거대우량기업들조차 희망퇴직을 돌리고 있는 상황이라 실직자는 계속 늘어날 상황입니다.
  • 주택 가격을 받쳐줄 만한 동인이 당분간은 없어 보이고, 2~3년간 지속될 것으로 생각됩니다.
  • 아파트 가격 자체만 보면, 물가가 유지되거나 하락한다면, 조금씩 조금씩 천천히 떨어지며 26년 말~27년 초에 저점이 형성되지 않을까 생각되고, 물가가 오른다면 27년까지 현재 금액 수준을 대부분 유지할 것이라 생각됩니다.
  • 제 생각에 이것 역시 상당히 낙관적인 전망입니다. 만약 대한민국의 경제성장률, 인구증가율이 낮은 상태로 지속된다면 저점이 언제인지를 논하는 것이 의미가 없을 것입니다.
  • 모든 예측이 그렇지만, 저건 현재 상황 그대로인 상태에서의 제 주관이 담긴 예측이라 만약 다른 요인이 발생한다면 의미가 없는 예측일 수 있습니다.