아파트 가격의 오버슈팅 제거 - 이 집의 적정가는 얼마일까?

이번 하락장에서 집값은 어디까지 내려와야 할까?

이번 글은 이번 하락장에서 집값이 어디까지 내려와야 정상이라고 볼 수 있을까, 그 가격은 어떻게 하면 추정할 수 있을까에 대해서 생각해 보겠습니다.

특정 주택의 적정 가격을 산출하기 위해서는 다양한 요인들을 고려해야 합니다. 가장 일반적으로 고려하는 요인들은 다음과 같습니다.

1. 위치: 부동산 시장에서 위치는 가장 중요한 요소 중 하나입니다. 주택의 위치는 대중교통의 편리성, 교육과 상업시설의 근접성, 안전성 등에 따라 가격에 영향을 미칩니다. 직장과의 거리 같은 것도 중요하겠죠.
   
   
2. 크기: 주택의 크기는 주거 공간으로서의 가치를 결정하며, 대개 주택 가격에 직접적으로 영향을 미칩니다. 주택의 총 면적, 방의 수, 욕실의 수 등을 고려해야 합니다. 한국에서는 소위 국민평형이라고 불리우는 85제곱미터 짜리 주택을 기준으로 집값이 형성되는 경향이 있습니다.
   
   소위 1인 가구가 늘어나면서 33제곱미터, 44제곱미터 등 작은 평수의 인기가 높아진 적이 있었습니다만, 최근 주택 가격이 하락세로 돌아서면서 집값 상승의 주요 근거였던 “가구수 증가”가 허수였다는 사실이 밝혀지고 있습니다. 청약 경쟁률이 높은 시기에 청약 당첨율을 높이기 위해 세대 분리를 했던 이들이 청약의 인기가 시들해지자 다시 부모와 세대를 병합하는 것이 그 이유라고 합니다.
   
   하지만, 59제곱미터로 대표되는 작은 아파트의 인기는 85제곱보다도 조금 더 높은 평당 가격을 보여주고 있습니다. 반면 85제곱이 넘어가는 아파트들은 넓은 면적에도 불구하고 관리비 및 청소의 부담, 청약시 부가세 부담 등으로 인해 조금 더 낮은 평당 가격을 보여주고 있지요.
   
   
3. 시설과 부대시설: 주택 내 시설(화장실, 주방, 에어컨 등)과 부대시설(수영장, 헬스장 등)의 유무와 품질은 주택 가격에 영향을 미칩니다. 특히 요즘 20층이 넘어가는 고층아파트들이 많은데, 한 라인에 엘레베이터가 2대가 아니라면 불편한 점이 많습니다. 엘레베이터 점검이나 고장으로 인해 1층부터 33층까지 걸어올라가야 한다고 생각해 보십시오. 아, 정말 생각하고 싶지도 않습니다.
   
   
4. 건설 연도와 상태: 주택의 건설 연도와 유지보수 상태는 주택의 가격에 영향을 미칩니다. 최신 건물일수록, 수리 및 보수 비용이 적을 가능성이 높습니다. 또, 단열이 더 잘 되어 있기 때문에 난방이나 냉방에서도 유리합니다. 집값은 보통 땅값과 건물값으로 나눠볼 수 있는데, 건물 자체는 감가상각 되는 자산이기 때문에, 주의가 필요합니다.
   
   
5. 시장 상황: 부동산 시장에서 수요와 공급의 상황, 이자율, 경제 상황 등은 주택 가격에 영향을 미칩니다.
   
   
6. 법적 요소: 매도자가 법적으로 문제는 없는지, 세입자는 제 때 나갈 수 있는 것인지, 체불하고 있는 세금 등은 없는 지 등 법적 요소도 고려해야 합니다.

이런 기본적인 사항을 인지하고, 다음 사례를 한 번 보겠습니다.

아래는 용인시 수지구 모 아파트(A라 칭하겠습니다.)의 실제 사례입니다. 이 아파트는 다른 대부분의 용인시 아파트가 그렇듯 18년 초반까지는 완만한 상승 흐름을 보여주고 있습니다. 2016년 1월에 신분당선이 개통되었고 그 이후에 추가적인 호재는 없는 상황이지만, 갑자기 2018년 중반부터 가격이 폭등하는 모습을 보여주고 있습니다.

이런 가격들을 무시해야 하는 이유는 이 지역에 특별한 호재가 없었기 때문입니다. 이유없이 오른 것을 보고 우리는 Overshooting이라고 합니다. 이 Overshooting을 제거하기 위해 아래처럼 보라색 선을 그어보았습니다.

2016년 초 4~4.7억 정도에서 형성된 시세가 6.1~4.73억 정도 사이에서 형성될 수 있음을 보여줍니다.

물론, 이 사이에 적절한 호재가 있다면 이를 반영해야 합니다.

이 아파트의 현재 가격은 1층 매물이 7억이고, 최고 7.8억의 가격대를 형성하고 있습니다.

최고 거래가 기준으로 보면 40~42%는 하락해야 하고, 현재 가격은 35%이니 5%의 하락 룸이 있다는 이야기가 될 것입니다.

이번 하락장은 매수세가 급격히 줄어들고 가격이 먼저 떨어진 후에 금리가 급격하게 오르면서 그 하락세가 가팔라졌습니다. 따라서, 이번 하락은 L자형으로 급격하게 하락한 후에 이 가격대가 계속 유지되면서 하락세나 약보합세를 유지할 가능성이 커 보입니다.

물론, 시장이란 생명체와 같아서, 다시 반등할 가능성도 없진 않지만요.

보라색 추세선에 의하면 이 아파트는 CAGR 4% 정도 상승한 것으로 보아야 합니다.

만약 매수를 고려하시는 단지에서 35%~40% 하락한 매물을 잡을 수 있다면, 1~2년 뒤에는 수익 구간에 들어설 것으로 생각됩니다.

또한, 근처에 신축단지가 있다면 기존 구축단지와의 격차를 기준으로 역산하는 것도 가능합니다.

근처에 13.5억까지 찍었던 신축 아파트(B)의 경우, 8.1억에서 8.6억 정도의 가격이 적정선이라고 볼 수 있겠죠.

근처에 12.7억까지 찍었던 신축 아파트(C)의 경우, 7.6억에서 8.3억 정도의 가격이 적정선이라 볼 수 있겠습니다.

이렇게 오버슈팅을 제거하면 특정 지역의 실질적인 집값이 보입니다.

다만, 주의해야 할 것은 이런 법칙은 그 동네 대장아파트라 불리우는 곳을 기준으로 계산해야 정확하다는 점,

특정 시점 이후에 발생한 호재가 있다면 반영을 해야 욕을 안 먹는다는 말씀 드립니다.

마지막으로, 정말 시세차익 안 보시고 실거주 하실 분들이라면 이런 이야기에 너무 일희일비 하실 필요는 없습니다. 투자자라면 좀 더 기다릴 필요가 있겠지만요.

그럼 오늘도 성투하시길 바랍니다.

 

 

 

 

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