슬슬 내려가는 금리. 아파트 값 반등할까?

일단 정부에서 둔촌주공을 살리기 위해 연초부터 엄청난 대책들을 내놓았죠.

둔촌주공 계약률이 확실하게 드러나지 않은 상태지만, 시장에서는 꽤 설레여 하는 사람들이 많았습니다.

실제로 집 주인들이 급매물을 거둬들이거나, 실제로 호가가 올라간 곳들도 꽤 보였어요.

 

그런데 설 끝나자 마자 다시 하락세로 돌아간 것 같습니다.

 

그럼 앞으로는 어떻게 될까요? 저는 우선 지금의 하락세가 계속될 것 같습니다.

 

그 이유는 세가지 정도로 요약해 볼 수 있는데요.

먼저 이자율이 여전히 높고, 전세가는 계속 떨어지고 있기 때문입니다.

 

이자율이 떨어진다고요? 맞아요.

캐나다가 더 이상 금리를 올리지 않겠다 선언했고, 우리 나라도 기준 금리는 아직 더 오를 것으로 보이지만, 속도는 늦춰질 것으로 보입니다.

 

시장금리를 보면 이미 최고점을 찍고 떨어지고 있어요.

국내 시장금리가 기준금리보다 급격하게 올랐던 이유는 강원지사의 레고랜드 발언으로 인한 자금경색의 영향이 컸고,

시간이 지나면서 자금경색이 해소되면서 기준금리에 합당한 수준으로 조금씩 내려가고 있는 것으로 보입니다.

 

그러나, 시장금리가 기준금리 아래로 갈 수는 없는 노릇이고,

기준금리가 "하락"하기 시작하려면 아직 시간이 좀 더 필요해 보입니다.

 

전세가는 "전세대출" 때문에 금리에 영향을 크게 받았습니다. 그래서 세입자들도 비싼 은행 이자를 내는 것보다는 월세 전환을 선호하고 있고, 일부 돈 많은 집주인들은 월세 전환을 해 주기도 하죠.

 

하지만 대부분의 집주인들은 보증금 일부를 돌려주고 월세 전환할 상황이 안됩니다.

게다가 강남 같은 비싼 지역은 전세가가 1~2억 떨어지는 게 아니라 5~6억씩 떨어지는 상황입니다.

 

 

결국 급하게 집을 팔아야 하는 사람들은 계속 나오게 됩니다.

특히 강남이 3월부터 대단지 아파트들 입주가 예정되어 있습니다.

강남이 저렇게 떨어지면 다른 지역들은 감히 지금 그 가격을 달라고 얘기할 수가 없는 상황이 됩니다.

 

한 가지 팁을 드리자면, 부동산 하락기에는 네이버 부동산 가격만 보고서는 호구 잡히기 십상이에요.

진짜 저렴한 매물은 시스템에 올리지 않으니까요.

 

또 한 가지 원인은 이번 집값 하락의 이유는 집값이 너무 높아서 떨어졌다는 것입니다.

 

어떤 부동산 유튜버께서는 이렇게 말씀하시더군요.

"이번 집값 하락의 이유는 금리의 급격한 인상 때문이다. 금리가 떨어지면 부동산 가격은 반등할 것이다."

 

이 말도 틀린 말은 아닙니다. 그런데, 사실 이번 집값 하락의 이유가

단순히 금리 인상 때문이 아니라 집값 자체가 너무 높아서 떨어졌다는 것을 우리는 꼭 기억해야 합니다.

 

2019년~2021년의 부동산 연간 거래량을 보면 답이 나오는데,

실제로 서울은 미국 연준이 금리 인상을 단행했던 3월 훨씬 전인 21년 9월부터 거래량이 급감하는 모습이 나옵니다.

 

 

이게 시사하는 바는, 이미 집값이 너무 높아서 사려는 사람들이 없어졌다고 볼 수 밖에 없는 것이죠.

 

물론 그 당시에도 계속 집값은 오를 거라며, 언론들이나 유튜버들이 나팔을 불어대긴 했지만, 돈 많은 사람은 늘 한정적입니다.

 

집값 상승은 8~9년간 계속되었고, 2019년에도 집값이 너무 높다고 난리가 아니었어요.

그럼에도 불구하고, 20년 초에 코로나가 터지면서 이자율이 계속 제로 금리에 가깝게 유지가 되었고

집값이 계속 오를 수 밖에 없었던 것입니다.

 

그러니, 이자율이 떨어지더라도 집값 자체가 사람들에게 합리적으로 인식되는 시점까지는 계속 떨어질 수 밖에 없습니다.

물론 이자율이 제로 금리 수준까지 다시 떨어지는 상황이 온다면 그 때는 다시 집값이 폭등할 수도 있습니다.

다만, 지금 이자율은 떨어지더라도 중립금리 수준을 유지할 것으로 보입니다.

한국의 경우 기준 금리 기준 2.5%~2.75% 수준을 보시면 될 것 같습니다.

 

 

마지막으로 정부의 너무 빠른 대책 발표가 원인이라고 생각합니다.

 

정부는 다주택자에 대한 취득세, 양도세, 종부세 감면 등을 내놓고, 강남 3구+용산구를 제외한 모든 지역의 규제지역을 해제하였습니다.

 

이런 정책들은 불씨를 살리는 하나 남은 장작같은 역할로, 이자율도 다시 어느 정도 내려오고 거래량도 정상에 근접해 가는 시점에 해야 하는 건데 비가 억수로 퍼붓고 있는 상황에서 장작을 집어 넣으니까 시장의 반응을 이끌어 내지 못했습니다.

 

둔촌주공 살리기는 HUG 차환 보증만으로도 충분하지 않았을까 하는 생각이 들고요.

이제 정부가 쓸 장작도 거의 안남은 상태라 계속되는 하락 추세를 막기는 더 힘들 것으로 생각됩니다.

 

모든 구매자에 대한 취득세 면제 정도면 어떨까 싶기도 하네요.

 

암튼 위에서 언급했던 그 유튜버 말 대로 이자율이 다시 떨어지기 시작하면

집주인들은 가격을 높이기 시작할 것입니다.

 

그걸 사는 사람도 있겠죠.

 

그렇게 거래가 일어나면서 이자율이 떨어지니까 다시 집값이 오르는구나 하겠지만

이미 30~40% 급급매 거래를 본 사람들이 이걸 쉽게 물지 않을 가능성이 큽니다.

 

신문에서는 한 두건의 거래를 대서특필하며, 오른다 반등이다 하겠지만,

대부분의 사람들은 자기 통장 보고 행동합니다.

 

이럴 때 급하게 샀다가 물리는 건 늘 애매하게 돈이 많은 (저 같은... 쿨럭) 사람들이에요.

 

그럼 또 안팔리고 떨어지기 시작하죠. 이게 진짜 데드캣 바운스에요.

 

바닥이 50%라고 보면, 이번 하락은 L자형 곡선을 그리면서 꽤 오랜 기간 계속 될 가능성이 큽니다.

급하게 20~30% 떨어진 곳들이 있지만 대부분 호가는 여전히 높은 상태죠.

하지만 박근혜 정부 때 집을 안 지어버렸던 것이 문재인 정부 때 주택 부족을 불렀고

(물론, 실제 주택은 인구보다 이미 많은 상황이긴 하지만, 빌라, 40년된 아파트 같은 거 말고 사람들이 살고 싶어하는 새 아파트 같은 것들이 부족하다는 얘깁니다.)

문재인 정부 때 부랴부랴 집을 또 지은 것들이 앞으로 최대 5년동안 계속 입주하며 집값 상승을 어렵게 할 것입니다.

 

연준에서 이자율 떨어트린다는 신호 나오고 그 때 사셔도 늦지 않으니까

충분히 보고 접근하시기를 권장해 드립니다.

 

그런데 전 또 50% 이상은 떨어지기 어렵다고 봐요.

집은 주식과는 달리 사용 가치가 있으니까요.

 

또, 여러분들이 50% 가격에 집을 살 가능성도 매우 희박하다고 봅니다.

 

그러니 40% 정도에 살 수 있는 기회를 잘 잡으시면 좋을 것 같아요.

투자 목적이라면 40%는 되어야 3~4년 버티고 이득 볼 수 있을 거라 생각하고요.

실 거주 목적이라면 30~35% 정도는 되어야 그래도 덜 억울하지 않을까요.

 

하지만, 이번에 산 집이 엄청 오르거나 여러분의 노후를 책임지지 못할 수도 있어요.

우리 나라의 생산가능인구는 점점 감소하고 있고,

인구 자체도 계속 줄어들고 있으니까요.

 

저 그래프에서 75세 이상은 곧 죽게 되고 40대에게 집을 물려 줄 것입니다.

하지만, 그 40대들이 75세가 되는 시점이 되면 그 집을 누가 받아줄까요...

 

부동산 불패 신화 장기적으로는 믿을 게 못됩니다.

 

항상 조심하시고 성투하시길!