금리 인상기에 부동산이 하락하는 과정

오늘은 부동산 이야기를 좀 해 보겠습니다.

일반적으로 금리는 상승할 때가 있고, 하락할 때가 있습니다.

나라의 경제상황이나 시중에 돈이 풀리는 정도, 물가 등을 조절하기 위해 중앙은행은 기준 금리를 올리거나 내리면서 시장을 조정합니다.

2008.12-2022.08 한국은행 기준금리 그래프

또한, 우리 나라는 미국의 영향을 받지 않을 수 없기 때문에 미국 기준금리에도 영향을 받습니다.

아래는 같은 기간 미국 기준금리의 변천 그래프입니다.

 

우리나라의 금리가 미국의 금리보다 낮은 상황이 발생하면 외환 유출이 일어날 수 있습니다. 한국에 투자했던 외국인 투자자들이 한국에서 투자금을 빼서 미국으로 투자를 한다는 얘깁니다. 주식, 채권, 부동산 등 다양한 영역에 있던 외국인들의 투자금이 빠져나가게 되면 원화가치 하락 등 많은 문제가 발생하게 됩니다.

 

지난 2008년 이후 미국은 굉장히 오랜 기간동안 제로 금리에 가까운 수준으로 금리를 유지해 왔습니다. 그러다가 2016년부터 금리를 쭉 끌어올리기 시작하죠. 3차례에 걸친 양적완화를 마치고 통화정책을 정상화 하고 시중에 너무 많이 풀린 돈(유동성)을 회수하겠다는 의지의 표시였습니다.

미국 금리가 지속적으로 인상되었던 2016-2019의 기간 동안에, 상승을 계속하던 수도권의 부동산 가격은 상승세를 멈추게 됩니다. 미국 기준 금리가 1.5%를 넘어갔던 18년부터는 대한민국의 아파트 가격이 하락하는 것을 보실 수 있습니다. 물론, 이 금리 인상 추세는 미중 무역 분쟁과 코로나19를 만나면서 다시 꺾이게 됩니다. 대한민국의 아파트 가격도 다시 오르기 시작하죠.

 

약간의 시차는 있을 수 있지만, 금리가 분명 아파트 가격에 영향을 준다는 사실을 알 수 있습니다.

 

우리 나라는 전세라는 제도가 있습니다. 집에 사는 댓가로 무이자로 돈을 빌려주는 일종의 개인간 담보 무이자 대출인 것이죠. 그렇다보니, 많은 분들이 매매가와 전세가의 차이(갭)를 이용해서 적은 돈으로 투자에 나섭니다. 이런 분들을 우리는 '갭을 이용하여 투자하는 사람' 즉, 갭투자자라고 부르죠.

 

금리가 낮게 유지되거나 하향하는 기간에는 괜찮지만, 이렇게 금리가 오르는 상황에서는 갭투자자들에게 손실이 발생할 수 있습니다. 그 과정은 대락 아래 도표와 같습니다.

 

작품명 : 금리인상과 부동산 가격의 하락, 그리고 갭투자자의 손실 발생 - 2022, 스티브작, 윈도우에 파워포인트

그나마, 6번-7번의 과정이 반복되면서 물건이 빠르게 소진되면 괜찮지만, 6번과 7번의 사이에는 엄청난 시간차가 존재합니다. 사려는 사람이 없기 때문인데요. 금리는 오르고 부동산 가격이 계속 떨어진다고 기대하게 되면 아무리 급매라도 사기가 꺼려지게 되는 것이 인지상정입니다.

 

여기에 금리 인상 전에 급격히 올랐던 집값을 잡겠다고 정부에서 공급 정책 한 스푼을 끼얹으면 상황은 더욱 안 좋아지기 시작합니다. 그냥 기존 주택을 매수해도 될 분들이 분양을 받겠다고 구매를 더 미루게 되거든요.

 

이 역시 노무현 정부 - 이명박 정부 때의 집값 폭등 - 폭락의 역사가 증명하는 사실입니다.

문재인 정부에서 많은 부동산 대책, 정책, 규제를 내 놓았지만 집값이 잡히지 않았던 이유도 결국 금리라는 요인 때문입니다. 공급이나 규제는 지역적으로, 그리고 부분적으로 작용하지만 전체 시장의 그림을, 그리고 사람들의 심리를 바꾸지는 못합니다. 그러나 금리는 다릅니다. 사람들의 심리를 바꾸고 전체 시장을 흔드는 힘이 있습니다.

 

그럼 앞으로의 집값은 어떻게 될지 자명해 보입니다.

 

물론 모든 투자 자산이 그렇듯 한정없이 내려가지는 않을 것입니다. 또한 지역별로도 다릅니다.

하지만, 지금 이미 투자중이신 분이라면 상황을 냉철하게 판단해 보시기 바랍니다. 짧게는 1~2년, 길게는 4~5년의 부동산 냉각기를 견딜 수 있을 것인가를 말이죠.

 

이상 저의 개똥철학이었습니다.