아파트, 지금 던져도 늦다. 초초초급매로 던져라.

오늘은 전세 끼고 집을 가지고 계신 집주인 분들께 빨리 집을 팔아야 한다는 말씀을 드리려고 글을 씁니다.
불편한 이야기가 되겠지만, 우리는 작년 말까지도 부동산이 계속 상승할 것으로 생각해왔었습니다.

이제 현실을 직시해야 할 때입니다.

어제 금통위에서 기준 금리를 3%로 인상했습니다.
미국과의 기준 금리 차이가 0.25%p로 좁혀지면서 환율은 다시 1430원 이하로 내려왔습니다.

3%의 기준금리는 10년 전인 2012년 이후 처음이죠. 11월 금통위에서도 거의 확정적으로 금리 인상이 예정되어 있어서 3.5%까지 올라갈 수도 있겠습니다.

어제 한국은행 금융통화위원회에서는 기준 금리 인상의 근거로 환율과 물가를 주요 근거로 제시했는데요, 국내 경기가 둔화하고 있음에도 불구하고, 물가가 목표 수준을 크게 상회하는 상황에서 금리 인상 기조를 이어나갈 필요가 있다고 언급했습니다.

근데, 미국 연방준비제도는 11월에 자이언트 스텝(0,75%p 인상)을 밟을 거라는 예상이 지배적이라네요. ㅠㅠ

아아아아아아아아아아~~~~~~

집을 사려는 사람들이나 전세를 살기 위해 전세자금대출을 받는 사람들 입장에서는 보통 6개월 COFIX 금리를 적용받게 됩니다. 이 금리는 9월 15일 기준으로 2.96%입니다. 아마 내일 또 발표가 될텐데 3.5%에 육박할 것으로 보입니다. 연말 기준 4%에 육박할 것이라는 전망이 나오고 있으니, 가산 금리까지 합쳐서 거의 7%대의 금리가 확실해 보입니다.

일부 언론에서는 주담대 8%, 마통 10%를 얘기하기도 하더군요.

단순하게 금리 수준만 놓고 비교하면 집값이 2011년 수준으로 회귀해야 하지만, 실제로 개인의 소득도 10여년간 25% 정도 상승했고, 보통 특정 지역의 인프라가 10년이라는 기간 동안 많이 발전한 부분도 있기 때문에 동네에 따라 25%+알파 정도를 적용하는 것이 적절해 보입니다.

이렇게 계산해 보면 33%인데, 워낙 분기마다 조사 수치가 들쑥 날쑥 해서 33%가 아닌 25% 정도를 잡았습니다.

어제, 증감청구권 관련 글을 쓰고 나서 문득 생각이 든 것이 있었습니다.

전세계약 1년 남았는데 전세금을 깍아 달라고? 증감청구권 이야기

제가 본문에서 예로 들었던 아파트 X의 적정 가격은 얼마일까 한 번 계산을 해 보고 싶었는데요,
이 아파트는 2018년 중반의 신축이라 그 주변의 구축 대단지 아파트 단지 Y를 기준으로 살펴보았습니다.
2011년 초 기준 당시 약 4.5억이었던 이 아파트는 2012년 6월에 3.6억으로 저점을 찍고, 1년간 저점 근처를 해매다가
2013년 7월부터 다시 오르게 됩니다.

그럼 2018년 10월에 X가 프리미엄 포함 약 7.1억에 거래될 때 Y가 5.9억이었습니다. 20% 정도 더 비쌌던 거죠.

그럼 Y의 2011년 초 가격 4.5억 * 1.25(소득인상분) * 1.2(X의 Y대비 가격 비율)로 계산을 해 보면 6.75억 정도가 나옵니다.
21년 중순경 마지막으로 거래된 최고 실거래가가 12.7억이었으니, 53% 수준의 하락율입니다.

현재 네이버 부동산 기준 최저 호가가 9.8억이니 이미 23% 하락했고, 앞으로 30% 이상 더 떨어져야 한다는 얘기겠죠.

이 가격이 실현되는 시점은 2023년 초~2024년 초 사이가 될 것으로 예상합니다.
이 때 이 주변 지역에 신축 아파트가 많이 입주 예정이고, 겨울은 전통적 약세장이기 때문에 그렇습니다.
떨어지는 속도가 너무 빠르다는 것이 가장 큰 공포 포인트입니다.
(물론, 상황에 따라 저기서 더 떨어질 수도, 덜 떨어질 수도 있지만, 산술적으로 접근합니다.)

그렇다면 현재 55% 수준의 전세시세가 그대로 유지된다고 가정할 때 전세가는 3.75억 정도에서 결정될 가능성이 있습니다.

어제 말씀 드렸던 6.5억짜리 전세는 74제곱짜리였고 84제곱의 최근 전세 실거래가는 6.7억이었습니다.
84제곱의 최근 전세 최저 호가는 6억입니다.

6.7억에 전세를 받은 집주인은 이미 7천만원을 마련해야 합니다.
그런데, 내후년의 만기가 되면 3억을 마련해야 할 수 있습니다.

그럼 집주인 입장에서는 그 때 집을 팔아도. 전세값 돌려주고 나면 남는 것이 없다는 얘기가 됩니다.
이익이 없다는 게 아닙니다. 모든 돈을 다 날린다는 얘기가 됩니다.

이런 상황이 안오면 모두에게 좋겠지만,
기준금리가 3.5%보다 더 오르는 상황이 생긴다면 여러분의 상상보다 더 심각한 상황이 벌어질 지 모릅니다.

그래서 저는 전세를 끼고 집을 가지신 분들은 지금이라도 초초급매로 집을 내놔야 한다고 생각합니다.
집값이 오를 때는 가장 급한 매수자에 의해 오르지만,
떨어질 때는 가장 힘든 사람에 의해 떨어지게 됩니다.

거주하는 주택이라도 대출이 과하게 들어있는 분들이나, 제2금융권, 사업자 대출 받으신 분들은 보수적으로 계산 한 번 해 보시고 하루라도 빨리 결정하시는 것이 본인의 재산을 지킬 수 있는 지름길입니다.

그럼 도움 되셨기를 바랍니다.