오늘 이야기는 주택임대차보호법 제7조 차임 등의 증감청구권에 대한 이야기입니다.
최근 아파트 매매가와 전세가가 동시 폭락하고 있습니다.
오늘도 금통위에서 0.5% 기준금리 인상, 소위 빅스텝을 단행했는데요.
기준금리가 계속 올라가면서 전세 대출을 통해 전세에 거주하고 있는 세입자의 이자 부담이 엄청나게 늘고 있습니다.
그러니, 집주인이 자금 여유가 있는 경우에는 전세 대신 월세로 전환하는 경우도 나타나고 있고요.
계약갱신청구권 사용 건이 아닌데도 이미 2년 전 전세가격 보다 낮게 나타나고 있습니다.
용인 수지의 한 아파트 단지의 경우, 불과 몇 달 전 6.5억에 거래되었던 전세가가
최저 호가 기준 4.9억까지 떨어졌습니다. 이 금액은 2020년 초 거래가보다 낮은 수준인데요.
이런 상황이다 보니, 같은 아파트 단지에서 6.5억에 전세를 살고 계신 분 입장에서는 억울할 수 있겠습니다.
원금은 둘째치고, 대출을 끼고 샀다면 1년에 거의 600만원 정도의 이자를 더 내야 하는 상황이니까요.
대출이 없어도 비슷한 수준의 이자를 손해보고 있는 상황이고요.
이런 경우에는 계약이 끝날 때까지 어쩔 수 없는 것일까요?
물론, 근처의 더 저렴한 집으로 이사를 한 번 더 가는 방법이 있겠죠?
그러나 매우 번거롭고, 관례상 복비 등을 부담해야 하기도 합니다.
주택 임대차 보호법 제7조에서는 이러한 경우에 집주인에게 증감을 요구할 수 있도록 합니다.
이 조항이 "계약 갱신 청구권 사용시에 집 주인이 세입자에게 5%까지 증액 요구가 가능하다"는 근거 조항입니다.
다만, 1항에 보면 "임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 증액 청구를 할 수 없다"고 되어 있죠. 그 얘기는 다른 말로, 계약 후 1년만 지나면 보증금에 대한 조정을 요청할 수 있다는 얘기입니다.
2항을 보면, 증액 청구는 5%를 초과할 수 없습니다. 그런데, 감액 청구의 제한이 없네요? 그 얘기는...
위 사례에서 6.5억에 전세를 살고 계신 분 입장에서는 지금 당장 전세금 중 일부를 돌려달라고 말할 수는 없지만,
1년이 되는 시점에는 다른 집 수준으로 내려달라고 집주인에게 요구할 수 있게 되죠.
집 주인이 OK해 줄지는 모르겠으나, 요즘 더 저렴한 전세가 많으니 묵시적 갱신이나 계약갱신청구권을 이미 사용해서 언제든지 나갈 수 있는 권리를 갖고 계신 세입자 입장에서는 나가겠다 선언해 버려도 그만이라는 것이죠.
개인적으로 집값 하락세는 가팔라질 것으로 예상합니다.
지금 미국과 한국 금리차 역전 때문에 환율이 저렇게 되기도 했지만,
전세계의 투자자들이 금융 위기 수준으로 사태가 번질 것을 우려해 가장 안전한 미국으로 돈을 빼고 있다고 해석할 수도 있습니다.
정부에서 당장의 지지율이나 민심을 걱정하면서 금리를 억누르는 것 같은데
이게 환율에 반영이 되어서 모든 산업에 악영향을 미치고 있어요.
10년 전 대세 부동산 하락기 때와는 비교할 수 없는 겨울이 옵니다.
IMF 때와 비교해야 할 지도 모르겠군요.
지금은 해외여행이나 소비를 줄이고, KRW 채굴에 힘쓸 때인 것 같습니다.
감사합니다.
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