염리삼성래미안 7억 폭락? 전세살던 사람에게 팔았다?

이게 무슨 소리인가요.

먼저 캡처부터 보고 가시죠.

네, 충격과 공포입니다.

2022년 9월에 거래된 동일 평형 전세 시세가 8.1억인데 매매가 8억이라니요.

 

그래서, 난리가 났습니다.

사실 이런 거래가 나오면 집주인들은 모두가 한 목소리로 이렇게 얘기합니다.

 

"응, 그거 증여임."

"응, 그거 다운계약임."

 

저도 처음에 이 소식을 들었을 때는 정상 거래가 아닐거야 라고 가볍게 넘기려고 했는데,

뉴스를 보다보니, "매도자는 75년생, 매수자는 78년생과 80년생이 1:3 공동명의로 구매했다"는 얘기가 들려옵니다.

자녀 관계가 아닌 건 확실하죠.

 

갑자기 저도 흥미가 생겨서 찾아보기 시작했습니다.

 

그리고, "증여"는 분명 아닙니다. 증여는 실거래가에 찍힐 수가 없죠. 0원으로 찍힌다면 모를까.

"부담부증여", 주택담보대출이 끼어있는 아파트를 채무와 함께 넘기는 경우도 역시 아니라고 합니다. 

 

이미 사람들이 동호수까지 알아내서 등기부 등본까지 떼어봤다고 하네요.

지금까지 확인된 Fact는 다음과 같은 것들이라고 합니다.

1. 매도자는 75년생, 매수자는 78년생(남), 80년생(여)이며 매도자와 성씨가 다름.

2. 매수자는 1:3으로 공동명의 매수

3. 대출은 끼어있지 않음

4. 계약금 9월에 넣고 27일 만에 잔금을 치룬 거래

5. 매수자의 거주지 주소가 이 아파트의 주소와 동일

6. 서울 금천구 소재의 공인중개사를 통해 거래

7. 매도자는 2017년에 5.5억에 집을 구매함

 

1번을 보면 일단 가족일 가능성은 없어 보입니다. 물론 뭐 이모부라던가, 이런 케이스도 있고 친한 친구일 수도 있으니까.

매수자는 부부인 것으로 보이네요.

3번, 대출이 없다고 하니 부담부 증여는 아닙니다.

4번, 굉장히 빨리 진행되었죠. 아마, 매수자가 잔금만 구하면 되는 상황이었던 것으로 보입니다.

5번, 역시 그렇네요. 이미 그 집에 살고 있었을 가능성이 큽니다. 이사는 이미 끝났으니까요. 그럼 전세 세입자일까요?
(물론, 매수자의 거주지 주소와 아파트 주소가 동일하더라도 꼭 전세는 아닐 수도 있다고 합니다. 미리 전입신고를 하거나 주택 담보 대출을 받는 경우 등이 있을 수 있죠)

6번, 매도자는 이 거래로 동네 주민들의 항의가 엄청날 것을 이미 알고 있었겠죠. 몰랐더라도 이런 충격적인 거래에 자기 부동산 도장을 찍을 동네 부동산 업자도 없었을 것입니다. 먼 동네의 공인중개사를 일부러 찾아간 것으로 보입니다.

7번, 8억에 팔아도 대략 2.5억의 시세차익을 얻은 듯 합니다.

 

또한, 이 동일 평형의 전세가는 21.11월 9.2억을 찍기도 했습니다.

그런데 22.9월에 거래된 전세가 8.1억이었습니다.

 

 

이 매도자는 어차피 8억에 팔아도 45%의 이득을 보는 상태죠.

다른 곳에 전세 살다가 2년 뒤쯤 집값이 바닥일 때 다시 집을 사려고 했던 것 아닌가? 생각할 수 있는데요,

뭐 그럴 수도 있지만 너무 쿨 거래네요.

 

지난 번 제 글

2022.10.15 - [재테크/부동산] - 전세 준 집주인이라면 지금 체크하세요.

에서 말씀드렸듯이

부동산 하락기에 전세를 준 집주인은 정말 조심해야 합니다.

집값 떨어지는 속도의 2배로 손실이 난다고 생각하면 쉬울까요?

 

저는 저 전세 실 거래가를 보면서 이런 생각이 들었습니다.

저 9.2억 전세가 매도자 집에 세들어 살고 있는 세입자라면 어떨까? 하고 말이죠.

1년도 안되서 9.2억 전세가 8.1억으로 떨어졌고 최근 호가는 7억까지 떨어졌죠.

 

 

지금도 집 주인은 2.2억을 마련해서 줘야 하는 상황인데,

만기가 되는 14개월 뒤에는 얼마나 더 떨어져 있을 지 장담할 수 없는 상황입니다.

현재 최저호가가 14.5억 정도이니, 이 가격에 팔린다면 9.2억 돌려주고 5.3억이 남습니다. (세금 등을 제외한 단순 계산입니다.)

그런데, 이 집을 얼마에 샀다고 했었죠? 5.5억에 샀습니다. 집주인은 이미 2천만원 손해를 보는 겁니다. (그 기간의 이자와 세금 등을 생각하면 손해는 더 크겠죠)

 

저 세입자가 얼마에 전세를 살고 있는 지는 모릅니다만 9.2억은 아닌 것이 분명합니다.

 

반대로 아래쪽부터 생각해 보면

매도자는 2017년에 이 아파트를 매수했다고 했습니다. 이 때 당시의 전세 가격은 대략 4.5억 수준이었습니다.

 

만약 매도자가 이 아파트를 매수할 당시에 이미 전세가 들어있는 상황이었다면 매도자는 자기 돈 1억을 넣어서 이 집을 산 것입니다.

지금 이 아파트를 8억에 팔아도, 3.5억이 남습니다. 2.5억이 불어난 거죠.

 

매수자가 지불했던 전세 가격이 6억만 되도 수익이 1억 밖에 안되고, 7억이면 본전치기입니다.

 

매수자 입장에서는 어떨까요? 집주인이 집을 살 생각이 있냐고 묻습니다.

14.5억? 당연히 안 사죠. 매수자가 원하는 것은 자신들의 전세가에서 사는 것이겠지만

이건 너무 도둑놈 심보죠.

 

정확한 사정은 모르지만, 이런 계산들이 얽혀서

매도인 입장에서는 미국에서 또 두 번의 자이언트 스텝을 밟기 전에 빨리 팔아야겠다는 생각이 들었고,

매수인 입장에서는 고점 대비 48% 할인 된 가격이니 이것보다 더 떨어진다고 하더라도 손해 보는 건 아니겠다는 생각이 든 게 아닐까

하는 생각을 해 봅니다.

 

더 좋은 가설이 있다면 알려주세요~

 

감사합니다.