전세 준 집주인이라면 지금 체크하세요.

지난번 글에서 지금 당장 집을 팔아야 하는 집주인이 있다는 말씀을 드렸었습니다.

아파트, 지금 던져도 늦다. 초초초급매로 던져라.

물론, 내가 살고 있는 집이라면 상관없지만,

여전히 내가 살 때 보다 50% 이상 올랐는데 뭐가 걱정이냐고 하시는 전세 집주인 분들께서는

실제 사례를 가지고 함께 생각해 보시죠.

 

바쁘신 분들을 위해 결론만 말씀드리면, 5억에 산 집값이 8억이 되었는데도 불구하고,

중간에 들인 전세가 홍길동 씨의 투자금액을 높게 만들어 본전을 만드는 모습을 보실 수 있습니다.

 

요약해서 그려보면 이와 같습니다.

 

집주인 홍길동 씨는 2015년에 경기도의 한 아파트 청약에 당첨이 되었습니다.

당시 분양가는 5억이었고, 입주도 전에 프리미엄이 붙기 시작했습니다.

 

홍길동씨는 2018년 3월에 3억에 전세를 줍니다.

홍길동 씨의 돈은 2억이 들어간 셈이었죠. 이미 집값은 6억이었습니다. (50% 수익률)

 

2020년 3월, 새로운 전세 세입자를 5억에 받습니다.

그 사이 집값은 9억이 되었습니다.

홍길동씨의 2억은 4억이 되었습니다. (100% 수익률)

 

2022년 3월, 5억에 들어왔던 세입자가 계약갱신청구권을 사용합니다.

5.25억에 재계약을 합니다. (이때 신규 전세는 6.5억 대였습니다.)

이때의 집값은 10억이 되었습니다.

집값은 2배가 되었고, 홍길동 씨의 2억은 4.75억이 되었습니다. 137.5% 수익률이죠.

 

2022년 10월, 매매 최저 호가는 9억, 신규 전세 최저 호가는 5억입니다.

홍길동 씨의 2억은 4억이 아닌, 3억 7500인 상태입니다.

( 9억 - 전세금 5.25억 = 3.75억)

 

그럴 리는 없겠지만 지금 당장 세입자가 나간다고 하면,

최소 2500만 원을 마련해 줘야 합니다.

 

여기서 더 떨어지면 어떻게 될까요?

여기서부터는 가정입니다.

 

2023년 1월, 아직 전세 만기가 14개월이나 남았는데, 세입자가 나가겠다고 연락이 왔습니다.

매매 최저 호가는 8억, 신규 전세 최저 호가는 4.5억입니다.

세입자에게는 최소 7500만 원을 마련해 줘야 합니다.

홍길동 씨의 2억은 2.75억이 되었습니다.

그런데, 7500만 원을 더 빌려오거나 자기 돈을 넣어서 세입자에게 돌려줘야 하는 상황입니다.

그렇게 되면

홍길동 씨가 넣은 돈은 2.75억이 됩니다.

홍길동 씨는 현재 본전입니다.

 

5억에 산 집값이 8억이 되었는데도 불구하고,

중간에 들인 전세가 홍길동 씨의 투자금액을 높게 만들어 본전을 만드는 모습을 보실 수 있습니다.

 

결론만 놓고 보면 2022년 10월에 8.5억에라도 급매로 집을 팔았으면 1억 넘게 벌었을 텐데,

잠깐의 차이로 홍길동 씨는 본전까지 떨어집니다.

 

세입자가 2023년 3월이 아닌 전세 만기 2024년 3월까지 버텼다면

홍길동씨는 더 큰 손해를 보게 되었을 수도 있습니다.

이러니 집주인이 세입자에게
"제발 나가지 말아 주세요. 반대로 7500만 원에 대한 이자를 드릴게요"

라고 말하는 역 월세가 발생하는 경우까지 생깁니다.

 

집을 전세 내놓으신 분들은 이걸 잘 따져 보셔야 합니다.

매매가와 전세가가 어느 수준일 때까지가 이익 구간인지 말이죠.

 

제가 이 글을 너무 늦게 쓴 것이 아니길 바래야겠네요.

 

감사합니다.