이번 부동산 폭락은 어디까지 갈 것인가?

부동산 폭락세가 예사롭지 않습니다. 분명 올해 초까지만 해도 부동산 가격이 계속 오를 것으로 예측했던 언론들이 이제 폭락에 대해 걱정하는 기사를 쏟아내기 시작했습니다.

 

2011년 때와는 다르게 미국 연준의 기준금리 인상 속도도 가파르고, 우리나라의 소득 대비 부동산 구입 가능 기간 지수인 PIR도 유례없이 높은 상황이라 그 폭락의 폭이 더 클 것으로 예측되고 있는 상황입니다.

 

KB부동산에서 발표하는 PIR 지수를 보면 2018년까지 서울 기준 10배 언더에서 머물던 PIR지수가 그 이후에 급격히 상승하는 것을 보실 수 있습니다. 2022년 2분기 기준 서울의 PIR 지수는 14.8배까지 뛴 것을 보실 수 있는데요.

 

출처 : KB부동산

상황이 이렇다보니, 새로운 정부의 국토부 장관인 원희룡 장관도 지금보다 30~40% 정도 내려가야 집값 정상화를 달성했다고 생각한다는 기사가 나왔습니다. (원희룡 장관이 인식하고 있는 PIR 수치와, KB부동산의 PIR수치가 좀 다르긴 합니다만, 결국 2018년 정도의 가격으로 되돌아가야 한다는 인식은 비슷한 것으로 보입니다.)

 

 

새 정부가 들어서면 규제가 풀리고 아파트 가격이 더 올라갈 것이라고 예상했던 분들은 충격이 큰 모습입니다. 심지어, 재건축의 상징처럼 불리는 은마아파트도 6억 넘게 떨어지며 20억이 붕괴되었다는 소식이 들리고 있습니다. 게다가 이전 정부에서 집값을 잡기 위해 주택 공급을 늘려왔기 때문에 박근혜 정부 때 주춤했던 공급이 새 정부 들어서 급격히 늘어나게 될 것이라는 관측이죠.

실제로 서울 강남권만 해도 2023년 3월부터 수천 가구의 입주가 예정되어 있어서, 역전세란이 우려되고 있는 상황입니다.

2023년 봄 입주 예정인 개포자이프레지던스 3375세대, 2023년 가을 입주 예정인 반포의 래미안원베일리(2990세대)를 고려할 때 일시적인 하락이 예상되고 있습니다.

 

이미 성남 신흥역 하늘채 랜더스원이 9월부터 2411세대 입주를 시작하고, e편한세상 금빛 그랑메종도 11월부터 5320세대 입주가 예정입니다. 조합원 분량을 제외하더라도 엄청난 물량이라고 하는데요, 5월 말부터 수정구와 중원구의 전세가와 매매가 하락율이 크게 나타나고 있습니다. 올해 초 10억에 거래되었던 랜더스원이 얼마 전 25% 하락한 7.6억에 거래되었다고 하네요. 물론, 분양가 생각하면 이 주인분은 2배 넘게 벌어서 나오신 것이지만요.

 

정부의 목표가 40% 하락이고, 2018년 초 가격으로의 복귀인데, 미국 기준금리 등의 영향으로 별다른 노력 없이도 이 목표는 어느정도까지는 쉽게 달성될 것으로 예상됩니다. 대형 단지 중심으로 급매물이 계속 나오면서 하락세가 가팔라질 것으로 예상됩니다.

 

(여담이지만, 저는 아파트 가격을 결정하는 가장 핵심 요소가 금리라고 생각합니다. 금리 > 공급 >>>>>>>>>> 규제 정도랄까나요. 문재인 정부에서 각종 규제를 만들었지만 집값을 잡지 못했던 이유가 금리가 너무 낮았기 때문이었습니다. 코로나 19 상황 속에서 금리를 올릴 수도 없는 상황이었구요. 반대로, 윤석열 정부에서는 공급이 급격하게 늘어날 예정입니다. 집값이 어느 정도 떨어졌을 때 정부가 브레이크를 잡으려고 해도 금리와 공급의 콜라보가 벌어지면 브레이크가 안 잡힐 수 있습니다. 규제는 정부에서 집값의 방향성을 알려주는 신호라고 보시는 편이 더 정확합니다. 집값이 높다고 생각하면 규제를 만들고, 집값이 낮다고 생각하면 규제를 풀지요.)

 

이 금리 인상 기조가 언제까지 계속될 지, 금리 인상이 멈추고 나서도 언제까지 유지될 지는 아직 미지수입니다. 최소한 내년 상반기까지는 지속될 거라는 의견들이 많은데요, 지금 높게 형성된 전세가가 무너지게 되는 시기. 즉, 전세계약갱신 청구권 사용자들의 계약이 만료되는 8월이 지나면서 기존 전세가 대비 훨씬 낮은 가격으로 급전세가 터져나오고 있습니다. 은행 금리가 높아지는 상황에서 사람들이 조금이라도 더 싼 집을 찾아가게 될 지. 아니면 지금 사는 집을 월세로 돌리게 될 지도 관전 포인트인데요. KB국민은행이 전월세 전환율을 산출해 보니 서울 3.24%, 경기 4.05%, 인천 4.59% 등 전세자금 대출 금리에 비해 1~2%p 이상 낮은 상황이라고 하니, 월세로 전환하는 경우도 늘어날 것 같습니다.

 

어찌되었든 전세매물은 늘어나고 있고, 갭투자로 집을 사신 분들 중에는 벌써 마이너스 수익률에 곡소리가 나오는 경우가 많습니다.

 

서울, 인천, 경기만 보더라도 2배 이상 늘어났네요.

특히, 지난 2020년 이후 갭투자로 집을 사신 분들 중에 이런 분들이 많은데요, 아직 2012년 인근에 집을 사셨던 분들이야 수익구간이니까 문제가 없겠지만, 벌써 가격이 2년 전으로 후퇴한 곳이 많다는 이야기겠죠.

결국 사람들이 이제 집값이 많이 떨어졌다고 생각해서 매수에 나서는 시점은 2018년도의 가격과 비슷해지는 시점. PIR 기준으로 서울이 10배 아래로 내려가는 시점이 아닐까 하는 생각이 듭니다.

 

암튼, 지금 상황은 정말 무섭습니다. 2011년때보다 더 가파르고 빠른 하락이 나타나고 있습니다. 제 지인이 올해 초에 계약갱신청구권으로 5%를 올려 5.25억에 전세계약한 경기도 아파트가 당시 신규 전세가가 6.5~7억이었다고 합니다. 근데, 그 전세가가 6개월만에 5억으로 떨어졌다고 하네요.

 

 

저는 내년 1~2월이 더 두렵습니다. 과연 이 부동산 시장에는 어떤 일이 벌어질까요?

우리는 이 시기를 잘 버텨낼 수 있을까요?