한달 사이에 1억이 증발, 바닥 뚫고 지하실로 내려가는 아파트 시장

요즘 한 부동산 유튜버가 상승을 예측하거나, 집 구매를 유도하는 다른 부동산 유튜버들을 연신 저격하며 화제 몰이를 하고 있는데요. 미래를 예측하는 것은 정말 많은 상황들이 고려되어야 하고, 현실이 즉각적으로 반영되어야 하는 것이라 생각합니다. 오르기만 하는 자산도, 떨어지기만 하는 자산도 없습니다. 오늘 맞는 것처럼 느껴졌던 이야기도 내일이 되면 틀린 이야기가 될 수 있는 것이 현대 사회입니다.

 

경제든, 정치든, 무엇이든, 듣고 싶은 이야기만 골라 듣는 것만큼 위험한 게 없습니다.

어떤 한 사람의 이야기에 매몰되기 보다

다른 사람의 주장을 다양한 소스로 확인하시면서, 자신만의 관점을 가지고 바라보는 것이 중요하다고 생각합니다.

 

본론으로 들어가서, 저는 10월 13일에 올렸던 지난 글에서, 어떤 지역의 구축 아파트 Y의 예를 들며

가격이 더 빠르게 하락할 것이라고 말씀 드렸습니다.

 

이 동네는 제가 실거주 목적의 매수를 위해 관심있게 지켜보고 있는 동네인데요,

 

https://recipe4survival.tistory.com/139

아파트, 지금 던져도 늦다. 초초초급매로 던져라.

 

이 Y아파트의 실거래가는, 2021년 10월 10.45억에 거래된 후

2022년 6월에 9.1억(22층)에 거래되었습니다.

최고점 대비 13% 정도 하락한 것이죠.

물론 더 낮은 층(15층)은 8.7억에 거래된 케이스도 있긴 합니다.

 

이 동네의 신축 대장단지인 Z의 경우,

국민평형 기준으로, 작년 8월에 13.45억 실거래가를 찍었습니다.

8월에 11.1억에 거래되었으니, 18% 하락하였고요.

 

 같은 동네에 있는 200세대가 약간 안되는 작은 단지 A의 하락세는 더욱 무섭습니다.

21년 7월에 10층 매물이 8.3억을 찍은 후

얼마전인 10월에 6층에 6.4억, 4층에 5.5억 실거래가가 찍혔는데요.

층수가 좀 낮아서 애매하긴 하지만 23~34%의 하락율을 보여주었습니다.

 

사실 더 무서운 것은 이 A단지는 8월에 7층이 7억에 실거래가가 찍혔다는 것입니다.

한달 조금 넘는 기간에 무려 1억(평균)이 증발하는 기염을 토했죠.

 

그나마 이렇게 거래라도 되는 케이스는 다행입니다만,

지난 봄 이후 거래가 전혀 이루어지지 않는 단지도 꽤 많습니다.

 

이제 곧 12월입니다.

수도권에서만 2만가구 이상이 입주를 시작합니다.

12월~2월까지의 겨울 방학 기간에 이사를 마치고 싶어하는 사람들이

기존에 살던 자가와 전세를 떠나려고 할 것입니다.

 

정말 현금이 많은 사람이 아니라면,

전세금을 돌려받거나, 기존에 살던 집이 팔려야 새 집의 잔금을 치르고 입주할 수 있습니다.

 

아래 그림은 내년 2월까지의 입주물량을 나타낸 도표입니다.

인천, 성남, 화성 등의 입주 물량이 많은 것으로 나타나고 있습니다.

관전 포인트 중 하나는 화성과 성남(구시가지) 사이에 끼어있는 분당구와 수지구의 변화입니다.

양쪽에서, 심지어는 강남구까지 강력한 물량이 터져주는 만큼 영향이 없다고 할 수 없을 것입니다.

 

게다가 전년 동월 대비 거래량은 처참할 상황으로 무너져있습니다.

 

2024년 2월까지의 입주 물량을 보면 상황은 더 아찔합니다.

강남에서만 1.1만가구 넘게 입주하게 되는데, 부동산 가격의 장기 약세는 피할 수 없을 것으로 보입니다.

 

실제로 국토교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면 올해 1~10월 서울에서 체결된 아파트 거래 중 직거래를 제외하고 계약이 해제된 사례는 381건이나 된다고 합니다. 이 가운데 22.3%인 85건이 15억을 초과하는 고가 아파트인거죠.

 

'21년 5월 49.4억에 거래된 강남구 도곡렉슬 전용면적 134제곱미터는 5개월이 지난 10월 20일에 계약이 해제되었다고 합니다. 직전 거래 가격 내비 6억원이나 올랐지만, 현재 같은 평형대의 매물이 42억에 나와 있는 것을 보면 계약금을 포기하고도 2.4억을 건질 수 있는 것이죠.

 

여담이지만, 5개월이 지나서 계약을 취소한 것으로 보아 전세낀 매물이 아니라면, 집값을 띄우기 위한 자전거래도 의심해 볼 수 있는 상황이긴 합니다. 전세낀 매물이라면 매수자가 나중에 전세값 하락분까지 세입자에게 토해줘야 하는 상황일테니 손해가 더 커졌을 것이기도 하니, 진짜 사정은 알 수 없지만 말이죠.

 

서초구 반포동 래미안퍼스티지 전용84도 지난 8월에 37.8억원에 팔렸다가 11월 2일에 계약이 해지되었습니다. 현재 동일 평형 호가가 34,5억까지 떨어진 상태지요.

 

정부에서 15억 초과 주택에 대한 주담대규제를 다음달 부터 해제할 예정인데요, 이 영향으로 잠실엘스나 대치동 은마아파트에서 몇 건의 거래가 성사되었다고 합니다만, 여전히 금리 인상 기조가 계속되고 있는 상황에서 이 역시 3개월 정도 지켜봐야 그 귀추를 확인할 수 있을 거라는 것이 제 생각입니다.

 

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.