부동산의 거대한 추락, 어디까지 계속될까

결국, 전에 볼 수 없이 강력한 폭락이 시작되었습니다.

이제는 빠른 시일 내에 다시 집값이 상승할 것이라고 주장하는 전문가들은 거의 사라졌는데요.

그럼 이 하락은 어디까지 계속될까요?

 

몇 명의 전문가들의 이야기를 들어보시죠.

 

바쁘신 분들을 위한 오늘의 결론은 다음과 같습니다.

1. 집값은 더 빠질 겁니다. L자 커브로 길게.
2. 정부 정책은 방향성을 알려주는 지표입니다. 방향을 바꾸지는 못합니다. 다만, 역사를 보면 다음에 나올 정책이 무엇인지 대충 알 수 있습니다.

부동산 전문가인 이광수 위원은 얼마 전 3PRO TV에 출연해 그 간의 실거래 가격의 변화를 기초로 바닥 가격을 예측한 수치를 공개했습니다.

이광수 위원은 지금 부동산 폭락의 근본 원인에 대해

금리 인상이 아닌 가격 자체가 비싸서 그렇다는 논리를 제시했습니다.

금리와는 관계없이 가격이 빠지면 수요가 늘어나게 될 것이라는 말씀이었죠.

 

그는 22년 9월 가격 기준으로 전국 평균 26.3% 하락한 가격을 바닥 가격으로 제시했는데요, 이것은 21년 최고점의 가격으로 따져보면 약 30% 하락한 가격이고, 대략 19년도 가격으로 되돌아가는 셈입니다.

 

지역별로 편차가 있기 때문에 21년을 최고점으로 보고 예측 바닥가와의 변동률을 계산해 보면, 서울 24%, 경기, 인천 36% 정도의 하락이 바닥가에 가까울 것으로 예상하고 있습니다.

출처 3PRO TV ( https://youtu.be/XM54KrEXGYs?t=1329 )

반면, 부동산 전문 유튜버인 쇼킹부동산은 현재의 가격 폭락이 기준 금리의 급격한 인상으로 나타났으며, 경기 침체 등의 요인으로 기준 금리가 2023년 하반기 정도에는 낮아지기 시작할 것으로 보고 무주택 실수요자의 내 집 마련 시기로 2023년 1분기~2024년 1분기를 꼽았습니다. (이 때가 바닥이라기 보다는 발목이나 무릎 정도일 수 있고, 전세 만기 때가 맞아야 집을 사는 게 가능하니, 사도 좋을 때라는 이야기로 이해하고 있습니다.)

 

한편, 이현철 소장의 경우에는 금리 인상과 더불어, 2027년까지 수도권의 대형 입주장이 계속 예정되어 있어서 계속 약세가 나타날 것으로 예상하고 있습니다.

 

참고로, 도저히 이해할 수 없는 복잡한 차트를 그리고 분석하시는, 잘 모르겠으나 대단하신 분인 것 같은 엘리엇(엘리엇TV)이라는 분이 있습니다.

 

엘리엇TV를 보고 있는 나

이 분께서는, 서울 아파트 기준으로 2029년까지 "등락을 반복하면서" 52%까지 하락할 것이라고 예상했습니다. (그래서 요즘 "아사모"라고 팔았던 아파트를 다시 사려는 사람들의 모임이라는 멤버십 채널을 오픈하려고 하시더군요. 월 12만원.... 아.... 이 분 말이 맞더라도 전 그렇게 사고 팔고 못할 듯 합니다. ^^)

 

위의 분들(여기에 언급되지 않은 분들도 포함해서)이 다 나름의 근거와 논리를 가지고 말씀하시는 분들이기 때문에, 어떤 사람이 맞고, 어떤 사람이 틀리다고 얘기할 수는 없습니다. 그러나, 저는 늘 결정을 위해서는 다양한 의견을 가진 여러 사람들의 이야기를 듣고 자기 나름대로의 논리를 세우는 것이 중요하다고 생각합니다.

 

그래서, 여러 전문가들의 말씀을 종합해서 세워 본 제 나름대로의 시나리오는 다음과 같습니다.

1. 금리인상의 트리거로 급격한 하락이 이루어졌고, 현재 수준 인근의 금리가 유지되는 한 계속 가파른 하락세가 계속될 것으로 보입니다.
   
   전세가가 워낙 비싸졌기 때문에, 전세자금 대출 없이 전세를 구할 수 있는 분이 많지 않습니다. 현재의 전세시세는 집값의 63% 정도로, 10년전의 54%보다는 높은 수준입니다. 고금리로 전세가가 하락하면 집값 역시 하락하게 되어 있습니다.
   
   지금까지는 집주인들이 전세금을 자기 돈이라고 생각하는 경향이 컸습니다만, 이번 하락장에서 역전세로 고생을 좀 하고 나면 반등이 시작되어도 전세가율 자체가 50%대 정도로 낮아질 가능성도 있어 보입니다.
   
   
2. 만약 2023년 하반기쯤 기준 금리가 하락하기 시작한다면, 호가(실거래가가 아닌)가 반등할 수는 있겠으나, 여전히 금리가 높은 상태이며, 한 번 폭락을 맛본 상황이라 매수세가 따라주지 않는다면 반등은 어려울 것입니다.
   
   금리가 예전 수준(기준금리 0.5%~1%대)으로 돌아가지 않는다면, 서울 강남을 비롯한 여러 지역에서 계속 입주 물량이 쏟아질 때마다 약간의 침체가 일어날 것입니다. 이는 대략 2025년까지로 예상되나, 현재와 같은 기울기의 하락은 아닌, 완만한 하락이 지속될 듯 보입니다.
   
   
3. 2027년까지로 예정된 입지적 여건이 좋지 않은 3기 신도시의 입주는 수도권 집값에 큰 영향을 주지는 못할 것입니다. 3기 신도시의 입주로 비핵심지역의 집값에는 부정적인 영향이 있겠으나, 핵심지역은 오히려 반등이 시작될 수도 있죠.

따라서, 쇼킹부동산 말대로 전세 만기가 끝날 예정인 분이라면 2023~2024년 중에 실거주용 주택을 구매하는 것은 나쁘지 않은 선택으로 보입니다. 그러나 가능하다면 2025년까지 묵시적 연장(계약갱신청구권 사용 아님)을 통해 상황을 보면서 접근하는 것이 현명하지 않을까 합니다. 묵시적 연장은 연장 이후 언제든지 나갈 수 있거든요.(3개월 전 통보는 필요합니다.)

 

그러나 상황은 개인별로 잘 고려하셔야 합니다. 전세자금대출을 많이 받은 상황이라면 지금 금리에서 매달 꽤 많은 돈이 나가게 될 수도 있습니다. 그러니 떨어지는 속도를 잘 고려해서 매도 시점을 잡아야 하는 것이죠.

 

집은 코인이나 주식과는 다릅니다. 거주 가치가 있기 때문에 한정없이 떨어지지는 않습니다.

 

결국 지금 집을 팔아야 하는 사람은 새로운 집에 입주를 해야 하는 분들이거나, 전세가 폭락으로 투자 수익이 마이너스가 되어버린 분들이 많을 것입니다.

 

적정 가격은 지역마다 다르겠으나 위에서 언급한 서울 24%, 경기, 인천 36% 정도의 하락을 기준점으로 잡고 조금 더 할인해서 사면 가장 best가 아닐까 생각합니다. 이미 지역에 따라서 50% 넘게 빠지는 실거래가가 나오는 경우도 있지만, 소득 증가분이나 인플레 등을 생각한다면, max 2018년 정도 가격이면 많은 사람들이 적당하다고 생각하지 않을까요?

 

물론, 엘리엇TV나 이현철 소장 말대로 2027~2029까지 기다려야 할 수도 있고요.

 

많은 분들이 문재인 정부의 부동산 정책 실패에 대해 비난을 했었습니다. 저도 그 중에 하나였고요.

그런데 이제 와서 돌이켜 보면 결국 정책은 시장의 방향성에 브레이크를 걸어주는 정도에 불과할 뿐, 어떤 정책도 방향 자체를 바꿀 수는 없습니다.

윤석열 정부에서도 왠만한 규제를 다 풀어버리고 있지만, 집값의 하락세가 멈추기는 커녕 더 빨라지는 모양새가 나타나고 있습니다.

 

여러 전문가들이 이야기 하는 대로, 2027년까지 공급은 계속 되고 기준금리가 다시 0.5%대로 내려갈 일은 없을 것 같으니 이번 부동산 하락은 꽤 오랜 시간 L자 침체를 보이게 될 가능성이 큽니다.

 

L자 커브의 예시, 우리는 지금 어디에 있는가...

 

아마 정부에서 마지막으로 오픈할 카드(규제완화) 중에 취득세 감면 같은 것들이 있을텐데요. 이미 11월에 정부에서는 생애최초 주택구입자에 대한 취득세 감면 요건을 완화하겠다고 발표하기도 했습니다.

 

 

현재는 2022년 말까지 한시적으로 본인 및 배우자 등의 소득이 총 7천만원이 넘지 않고, 주택을 구입한 적이 있는 세대구성원이 없어야 수도권 4억 이하 주택에 대해 50% 감면을 받게 되는데요. 수도권 4억 이하 주택이 얼마나 된다고….

 

암튼, 이런 규제가 모든 주택 구입자나 무주택자에게, 금액이나 소득 제한 없이 풀리게 되는 시점도 멀지 않았다고 봅니다.

만약 이 속도로 계속 주택 시장이 하락한다면 정부로서는 다주택자의 투자를 유도하는 방향으로 규제를 풀 수도 있습니다.

 

집을 정상가에 구매할 수 있는 기회(?)가 오고 있습니다.

아울러, 최근 평당 200만원대까지 뛰어버린 인테리어 비용이도 아파트 수요 감소, 경기 침체 등의 영향으로 빠르게 빠지기 시작하겠죠.

 

그럼 모두 행복하시길 바랍니다.