2023년 새해부터 달라지는 부동산 제도, 집값 폭락을 막을 수 있을까?

제로금리에 가까운 유동성에 힘입어 한 없이 아파트값이 오르던 문재인 정부와는 달리
윤석열 정부에 들어서는 유례없이 강력한 긴축으로 아파트값이 속절없이 무너지고 있습니다.

규제가 문재인 정부의 집값 상승을 막지 못했듯, 윤석열 정부의 규제 완화도 전혀 집값 폭락을 막고 있지 못하고 있죠. 역시 시장에서 가장 중요한 건 사람의 심리죠. 😃

 

이번 긴축의 속도를 단적으로 보여주는 것이 아래 그래프인데요,
2004년 차이나쇼크 때와 동일한 수준의 큰 변화가 더 빠르게 나타나고 있는 것이죠.

2004년에는 2년에 걸쳐서 금리 인상이 되었다면,
지금은 단 8개월만에 4.25%p가 오르는 금리 인상이 일어나 버렸습니다.

 

https://www.statista.com/chart/28437/interest-rate-hikes-in-past-tightening-cycles/ 에서 가져왔습니다.

 

그래서, 정부에서는 기존 정부에서 강화되었던 각종 규제를 빠르게 완화하며 부동산 시장의 충격을 막으려는 모습입니다.
(부동산이 망했는데 정권 연장한 정부는 없었으니까요 ㅎㅎㅎ)

 

네, 하지만 이 이자율이 당연한 것으로 받아들여지거나 다시 충분한 수준 밑으로 하락하기 전까지는 효과가 없겠지요.
부동산은 오늘보다 내일이 더 싼 이 시기는 한 동안 계속될 것입니다.

 

국제통화기금 IMF도 경고를 했죠? 코로나 직전인 2019년 말보다 10% 포인트 정도 하락할 수 있다고 말이죠.

IMF에 따르면 같은 기간(2019년 말~2021년 4분기) 한국은 18% 정도 주택 가격이 상승했다고 해요.

[%로 얘기할 때 기관마다 통계치를 사용하는 방식이 다르니, 오를 땐 얼마 올랐다고 하는 지를 봐야 합니다. 특히 IMF의 경우에는 수도권 아파트 뿐만 아닌 전국의 모든 주택 유형을 가지고 판단합니다. 그렇기 때문에, 10% 하락이 수도권에서는 30% 하락일 수 있습니다.]

너까지 그러지마아아아아아아~~~

이 그래프는 경기 남부에 있는 한 대장 아파트 단지의 실거래 그래프인데요.

얼마전에 중층 매물 실거래가 6.8억이 찍혔습니다.
정말 엄청난 하락세가 느껴지죠? 10억 주고 사신 분들은 불과 1년 사이에 32%를 날린 모양이 되었네요. ㅠㅠ

 

집값은 아무리 조금 떨어져도 19년도 가격까지는 회귀할 거라는 게 시장의 컨센서스가 되어 버렸네요.

아직도 떨어질 곳이 남아있다니... 

 

정말 집가진 자가 집없는 자를 부러워하는 세상,

오늘 판 자가 어제 판 자를 부러워하는 세상이 오고 있습니다.

 

서론이 길었는데요, 그럼 내년부터는 무엇이 달라지는 지 한 번 보죠.

1. 내년부터 취득세와 증여세가 실거래가 기준으로 부과됩니다.

이것도 부동산 가격을 더 끌어내리는 요소가 될 것 같은데요.

예전에는 과세표준이 개별공시가격을 기준으로 정해졌었습니다. 실거래가로 기준이 바뀌면서 집을 사려는 사람들은 더 집값을 깍으려는 경향성이 발동할 것으로 보입니다. 최소한 공시가격보다 비슷한 수준으로 맞추려고 하겠죠?

2. 재건축 안전진단 규제 완화가 시행됩니다.

1월부터는 아니고 행정 예고를 거쳐 1월 중에 시행된다고 합니다. 구조 안전 항목 가중치가 50%에서 30%로 줄고 주거 환경과 노후도 비중이 각각 30%로 올라서 조금 더 쉽게 재건축을 할 수 있게 하는 것이죠.

이게 건설업체들에게는 호재일지 몰라도, 어차피 부동산은 하락기에 들어서서 당장 영향을 주기는 어렵다고 생각됩니다. 만에 하나 이것때문에 새 집의 공급이 과도하게 늘어나면 그것 또한 새로운 악재가 될 수 있습니다. (일본의 잃어버린 30년처럼 말이죠.)

3. 무순위 청약의 신청 자격 중 거주지역 요건이 사라집니다.

네, 이제 뭐 당해지역 내에서는 청약하려는 사람이 없으니까 지방의 유지들이라도 좀 지원해 주십사라는 것인데… 무주택자여야 합니다. 무주택자인 유지만 가능. 하지만 애시당초 무순위 청약이 나왔다는 것 자체가 매력이 없다는 것입니다. 매력은 분양가와 반비례하죠. 대부분의 청약 대기자들은 할인분양 나올 때, 살아보고 결정하세요 나올 때까지 버틸겁니다.

4. 청약의 추첨제 비율이 달라집니다.

내년 상반기 중으로 투기과열지구 내에 있는 국평(85제곱) 이하 민간 청약에 추첨제가 신설됩니다. 반면 국평 초과 면적에서는 가점제 비율이 높아지죠. (국평 초과는 부가세도 내고 사야 하는데 누가…)

국토교통부 발표자료

 

네, 하지만 규제지역은 이제 딱 요만큼 남았습니다. (아이고 의미없다…)

왠만한 곳은 거칠 것이 없다...

5. 종부세 기본 공제 금액이 달라집니다.

6억에서 9억으로 기본 공제 금액이 상향되고, 1주택자의 공제 금액은 11억원에서 12억원으로 조정됩니다.

다주택자의 보유 주택 가격이 공시가격 기준 9억원 이하라면 종부세를 안 내도 된다는 얘기죠~

 

국가와 민족을 위해 종부세 한 번 실컫 내 보고 싶습니다. ㅎㅎㅎ

 

감사합니다.