과거 부동산의 하락과 반등 패턴

지금은 누가 뭐래도 하락장입니다.

논산에 뭔 일 있나?

얼마전에 부동산에 다녀왔는데, 부동산 사장님 하시는 말씀이 여전히 버티는 집주인들이 많은 형국이라고 합니다. 그러나 사려는 사람들 입장에서는 오늘이 제일 비싸다며 여전히 버티고 있는 형국이고요. 제가 보고 있는 동네는 아직 2020년 7~8월 가격 정도를 부르고 있는데, 시장은 이미 2019년 말 가격은 되어야 거래가 될까말까한 상황이 된 것 같습니다.

 

 

 

그런데, 언제까지고 떨어지진 않겠지요?

집은 사용가치가 있어서 주식이나 코인처럼 나락 가는 일은 없으니까요.

 

그럼 언제쯤 반등할까요?

그리고 집값은 언제까지 하락할까요?

결국 집을 사려는 실수요자나 투자자들에게 가장 궁금한 질문이 아닐 수 없습니다.

 

그래서, 우리는 역사를 봅니다.

우리나라 과거 하락장에서 일어났던 일들을 단계별로 간단하게 정리해 봅니다.

 

1단계 : 정부의 부동산 시장 활성화 정책이 나타납니다.

보수정부든, 진보정부든, 어느 정부도 부동산 시장이 폭락하길 바라는 정부는 없습니다.

모든 정부는 부동산 가격이 폭등할 때는 규제책을, 폭락할 때는 완화책을 발표하기 마련입니다.

이번 정부에서도 이전 정부에서 시행되었던 양도세 중과와 같은 종부세, 취득세, 주택담보대출 규제 등을 풀겠다고 발표했습니다.

 

지금 시장에 들어올 가능성이 있는 “돈 많은 현금부자 다주택자”를 끌어들여서 부동산 폭락을 진정시키려는 것입니다. 이 분들이 먼저 부동산 시장에 다시 들어와야 유주택자의 투자 수요나 무주택자의 주택 구입 수요가 따라 옵니다.

그러나, 이 분들이 바보는 아닙니다. 괜히 이 분들이 부자겠어요? ㅎㅎㅎ

정말 급한 매도자에게 초초급매를 사는 수준이 아니면 들어오지 않습니다.

지금 이 금리면, 국채부터 시작해서 정말 좋은 상품이 널렸는데 굳이 아파트에 투자해야 할 이유도 없고요.

그러니 이 분들이 하락세를 살짝 느리게 만들 수는 있으나,

방향 자체를 바꿀 수는 없는 것이지요.

 

정부가 외칩니다. 폭락이다! 폭락이야!

 

2단계 : 미분양의 증가, 할인 분양의 등장

둔촌주공 사태에서 보셨듯이 지금 분양하는 단지들 중 재건축을 통해 분양하는 단지들은 가격을 낮출 수도 없습니다. 재건축은 너무 이해관계가 복잡하기 때문에 기대 수익율이 급락하는 상황이라도 가격을 낮추는 것이 불가능하기 때문이지요. 둔촌주공이 작년 초에 분양을 했더라면, 너무 저렴하다며 사람들이 달려들었겠지만 지금은 당첨되신 분들도 포기를 고민하는 상황입니다. [부동산 중개업소를 하시는 강팰님 블로그에 재밌는 내용이 있어서 이 글 맨 아래 링크를 걸어두었습니다.]

 

공공분양의 경우에는 가격을 조정할 수 있는 여지가 좀 있을 수도 있겠지만, 이미 집값이 높았던 시기에 감정평가 금액을 어느 정도 준용하는 경우가 많죠.

 

이미 '22년 10월 기준 전국의 미분양 아파트는 총 4만 7217가구로 작년 동기의 1만 4075가구에 비해 335%나 늘어났습니다.

이건 뭐 전국이니까 그렇다 하더라도, 서울 아파트 미분양도 866가구입니다.

 

 

미분양이 증가하면, PF대출을 해주던 금융사들도 PF대출을 중단하게 되고, 건설사에는 자금 경색이 발생하게 됩니다. 이미 삽을 떴는데 공사를 멈출 수 밖에 없는 상황, 계약 포기가 속출하고 준공의 책임이 있는 신탁사나 시공사 목에 칼이 들어오죠. 그러니 추첨으로 벤츠를 준다, 에르메스를 준다로 시작해 중도금 이자 상한제, 중도금 무이자 등 점점 혜택을 늘이다가 나중에는 할인 분양을 시작합니다.

 

할인분양은 재건축 조합원들 입장에서는 분담금을 늘이게 되죠. 지금이라도 입주권을 팔고 나가는 게 이익입니다. 분양 당첨자들도 계약을 포기하지 않으면 마이너스가 발생할 수 밖에 없는 상황이고요. 이런 상황에서, 누구는 할인 분양까지 받았다고 하면 화가 나죠. 계약자들의 시위가 눈에 띄게 늘어납니다. 한 푼이라도 더 받아내야 하니까요.

이쯤되면 바닥이 가까워 온 것입니다.

 

매수자들의 눈 높이가 높아진 것은 유튜브 덕도 있습니다.

 

3단계 : 전세가 비율의 증가

아파트 가격은 점점 내려가지만, 우리는 어디선가 살아야 하기 때문에 전세든 월세든 살아야 합니다.

특히 전세에서 공급부족이 발생하게 되고 전세 가격이 올라갑니다. 그럼 전세가 비율이 높아지게 되죠.

2001년 10월에는 이 전세가/매매가 비율이 69.5%를 기록했고

2014년 2분기에는 68.8%를 기록하기도 합니다.

이 쯤되면 사람들이 무슨 생각을 할까요?

아니, 대출 30%만 더 받으면 집을 사는데 그냥 사 버릴까?

이런 생각을 하겠죠?

여기서부터가 상승장의 시작입니다.

 

지금 우리는 1단계에 와 있습니다. 지방은 2단계에 들어선 곳도 많지만

서울이나 경기도는 그 특성상 시간이 좀 더 걸릴 겁니다.

 

지금의 하락은 지나치게 많이 올라버린 집값이 금리의 영향으로 빠르게 폭락하고 있는 상황입니다.

 

2023년에 수도권에서 2단계를 겪게 되면서 많은 분들이 어려움을 겪게 될 것입니다.

 

3단계가 언제 올 지 속단하기는 어렵지만, L자형 그래프를 그리며 하락이 길게 유지될 수도 있습니다.

 

경제 상황은 언제나 예측하기 어렵지만,

과거의 사례로 미래를 예측해보고 지표들을 잘 눈여겨 보며 때를 기다려야 하는 것 같습니다.

 

그럼 올해도 모두 성투하시길 바랍니다.

 

 

위에서 언급했던 강팰님 블로그 링크입니다.

https://blog.naver.com/parangsae71/222958012026 

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